ZAKAJ POTREBUJEMO gradbeno in uporabno dovoljenje tudi za starejše objekte?
Na začetku naj pojasnimo, da gradbeno in uporabno dovoljenje v prometu z nepremičninami, npr. pri prodaji ali nakupu, nista obvezna. Notar bo pri overitvi kupoprodajne pogodbe preveril ali imamo v zemljiški knjigi urejen vpis ter ali morebiti ni vpisana zaznamba inšpekcijskega ukrepa prepovedi prometa. Kljub temu pa je zelo priporočljivo, v izogib morebitnim težavam v prihodnje, da imamo na nepremičnini ob prodaji urejeno pravno stanje. Če prodamo pravno neurejeno nepremičnino lahko tvegamo pravni spor s kupcem v prihodnje, kar nam lahko povzroči precej visoke stroške in slabo voljo.
Zlasti pri prodaji stanovanjskih hiš nepremičninske družbe preverjamo ali je nepremičnina zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem ali pa je pred sprejemom nepremičnine v prodajo potrebno nepremičnino legalizirati (npr. zaradi dograditve, ki ni bila izvedena na podlagi GD). Nelegalnih in neskladnih objektov nepremičninske družbe ne sprejmemo v prodajo oz. se s stranko dogovorimo za predhodno legalizacijo. S tem obvarujemo tudi svoje stranke-kupce nepremičnine, in jim zagotavljamo, da nakup nepremičnine preko nepremičninske družbe zanje predstavlja varen in brezskrben nakup.
Od uveljavitve
zadnjega gradbenega zakona (GZ-1) potrebujejo vsi objekti, za katere je obvezno gradbeno dovoljenje, tudi uporabno dovoljenje. Uporabnega dovoljenja, kljub temu, da zanje potrebujemo gradbeno dovoljenje, ne potrebujejo le nezahtevni objekti (npr. garažne stavbe nad 20-50 m2, ute, letne kuhinje nad 10-25 m2, nadstrešnice nad 20-50 m2). Če imate takšen nezahteven objekt na parceli in le-ta ni vpisan v katastru nepremičnin, vam priporočamo vpis in legalizacijo. Uporabno dovoljenje je sicer odločba, s katero se dovoljuje uporabo določenega objekta.
Od leta 2018 je obvezno tudi za nove enostanovanjske
stavbe, z uveljavitvijo novega gradbenega zakona GZ-1 v letu 2022 pa so uporabna dovoljenja dobila na pomenu tudi za starejše stavbe.
Smiselno torej je, da pred odločitvijo o prodaji svoje nepremičnine pregledate njeno dokumentacijo in jo pravno uredite. Gradbeno in uporabno dovoljenje boste namreč lahko potrebovali pri naslednjih aktivnostih, povezanih s stavbo:
imate nelegalen ali neskladen objekt? KAKO zanj PRIDOBITI USTREZNO DOKUMENTACIJO?
Če za objekt ali del objekta (npr. dograditev), ki ga želite prodati, nimate gradbenega ali uporabnega dovoljenja, vam svetujemo, da ga pred prodajo nepremičnine pridobite oz. legalizirate objekt ali del objekta, ki ni bil zgrajen na osnovi (t.i. nelegalen objekt) ali v skladu (t.i. neskladen objekt) z gradbenim dovoljenjem. Morda menite, da to ni potrebno, vendar zadeva lahko postane kaj hitro aktualna, nov GZ-1 iz leta 2022 pa je določil nekatere roke za legalizacijo in tako bo zahtevo za izdajo odločbe o legalizaciji po GZ-1 mogoče vložiti le do 31. 5. 2027. Nikar ne odlašajte, saj se vam v vmesnem času lahko zgodi vpis zaznambe inšpekcijskega ukrepa prepovedi prodaje ali celo izreče ukrep odstranitve objekta.
Večina stavb v Sloveniji gradbeno dovoljenje ima, vendar pa veliko stavb ni zgrajenih v skladu z njim. Za gradnjo stanovanjskih objektov je bila pridobitev gradbenega dovoljenja vedno obvezna, razen v kratkem obdobju po drugi svetovni vojni za enostanovanjske objekte v vaškem okolju, vendar le pod posebnimi pogoji. Za zgrajene večstanovanjske objekte je bila po zaključku gradnje vedno obvezna tudi pridobitev uporabnega dovoljenja. Kasnejše dograditve starejših objektov pa so v veliko primerih potekale brez gradbenega dovoljenja. Gradbeno dovoljenje, skladnost ali legalizacija stavbe je torej predpogoj za pridobitev uporabnega dovoljenja. Način pridobitve GD oz. legalizacije in uporabnega dovoljenja je odvisen od situacije stavbe, skoraj v vseh primerih pa je pogoj predhoden vpis stavbe v kataster nepremičnin.
Če stavba (ali del stavbe) pred gradnjo ni imela gradbenega dovoljenja, uporabno dovoljenje lahko pridobimo torej le z legalizacijo. Pogoj za legalizacijo stavbe in posledično pridobitev uporabnega dovoljenja je katastrski vpis stavbe, kar lahko za nas opravi le geodet, pri čemer mora biti predhodno urejeno lastništvo na nepremičnini (primer neurejenega lastništva je npr. stavba, ki stoji delno na sosednjem zemljišču). Pri legalizaciji lahko pričakujete poleg stroškov storitev geodeta in upravnih taks tudi stroške odmere komunalnega prispevka ter nadomestila za degradacijo in uzurpacijo prostora. Gradbeni zakon predpisuje 2 glavna postopka legalizacije za nelegalne in neskladne objekte, in sicer:
- postopek, v kateremu pridobimo odločbo o legalizaciji
- postopek, v kateremu pridobimo dovoljenje za objekt daljšega obstoja
Objekt daljšega obstoja, je objekt, ki je bil zgrajen brez gradbenega dovoljenja pred 1. 1. 2005 in po tem datumu ni bil spremenjen. Postopek legalizacije je v tem primeru nekoliko enostavnejši od klasične legalizacije, ker se v postopku ne preverja skladnosti gradnje s prostorskimi akti. Na ta način je možno dokaj enostavno legalizirati npr. ute, brunarice, zidanice in druge objekte, ki so zgrajeni zazidljivih ali kmetijskih zemljiščih. Vedeti je potrebno, da dovoljenje za objekt daljšega obstoja velja pogojno in ga lahko upravni organ razveljavi če ogroža zdravje in življenja ljudi ter delov okolja. Lastnik tako legaliziranega objekta tudi ne more zahtevati izgradnje manjkajoče komunalne opreme, če je objekt zunaj območja komunalnega opremljanja.
kaj lahko storite sami?
Nekaj postopkov lahko pred upravnimi organi sprožite tudi sami. Na razpolago imate več možnosti, odvisno od časa izgradnje in vrste objekta, za katerega želite pridobiti dokumentacijo. Predstavljamo vam možnosti, ki jih imate na razpolago po obstoječi zakonodaji.
Po 150. členu GZ-1 lahko pridobite odločbo o domnevi izdanega gradbenega oz. uporabnega dovoljenja:
- za vse stavbe zgrajene pred 31. 12 .1967 katere so bile v uporabi na dan 1. 1. 2003, in
se jim namembnost po 31. 12. 1967 ni bistveno spremenila (npr. objekt je vseskozi
služil kot stanovanjska hiša) ali se objekt ni kasneje dozidal. Če je bil takšen objekt po 31. 12. 1967 kadarkoli spremenjen, zanj ne
moremo pridobiti uporabnega dovoljenja po tej točki (150. člen GZ-1 v povezavi
s 1. točko 1. odstavka 197. člena ZGO-1) in ga je potrebno najprej legalizirati
(npr. kot objekt daljšega obstoja);
- za
enostanovanjske stavbe, ki so bile zgrajene v skladu z gradbenim
dovoljenjem in so bile v uporabi na dan 1. 1 .2003 in so evidentirane v katastru nepremičnin (150. člen GZ -1 v povezavi s 3. točko 1. odstavka 197. člena ZGO-1).
Po 149. členu GZ-1 lahko zahtevate izdajo odločbe o pridobljenem uporabnem dovoljenju pa zakonu:
- za obstoječe enostanovanjske stavbe, ki so bile zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja pred 1. 6. 2018 (do takrat se uporabna dovoljenja za enostanovanjske stavbe niso izdajala).
Če vam pridobitev dokumentacije prestavlja težavo, nimate časa ali ne veste kako bi se zadeve lotili, potem vam svetujemo, da se obrnete na nas! Za vas bomo pridobili vsa potrebna dokazila (kopije izgubljenih gradbenih dovoljenj, historične aeroposnetke, izjave prič, pooblaščenega inženirja ipd) in vložili zahtevo za izdajo odločbe po 149. in 150. členu GZ-1. Če je potrebno objekt pred prodajo tudi legalizirati in pridobiti odločbo o legalizaciji ali dovoljenje za objekt daljšega obstoja, bomo angažirali pooblaščenega geodeta, projektanta oz. inženirja.
Stranke, s katerimi se dogovorimo za storitev posredovanja pri prodaji nepremičnine bremenijo le stroški upravnih taks, pridobitev potrebnih potrdil iz raznih evidenc in stroški geodetskih storitev ali storitev drugih strokovnjakov. Vse postopke opravimo tudi za stranke, katere nepremičnine ne želijo prodati, želijo pa imeti urejeno pravno stanje. Pokličite nas za ponudbo.